К сожалению, трагическая закономерность, о которой шла речь в № 12 нашей газеты от 22 марта этого года привела к новой беде. В том выпуске газеты под рубрикой «Точка ответственности» обсуждались причины гибели девочки-подростка, жизнь которой оборвал упавший элемент фасада здания. Основной причиной трагедии, по мнению автора была «…опасность навязывания коллективной ответственности…» за содержание многоквартирных домов и внутридомовых конструкций в безопасном состоянии. А там, где отвечают все – не отвечает никто. За смерть девочки ответственности так никто и не понёс.
И вот снова в нашем городе погиб подросток. Его убил упавший бетонный козырёк подъезда одной из многоэтажек по улице 8 марта. Многие обвиняют в этом неопределённость в сфере осуществления права собственности на многоквартирные дома. Так ли это?
Реформаторский ультиматум
Недоразумения, связанные с вопросами управления многоквартирными домами и особенностями осуществления права собственности на них, начались с вступлением в силу 01.07.2015 реформаторского закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» от 14 мая 2015 г. № 417-VIII (далее-закон № 417) . Указанный нормативно-правовой акт определяет особенности осуществления права собственности в многоквартирном доме, регулирует правовые, организационные и экономические отношения, связанные с реализацией прав и выполнением обязанностей совладельцев многоквартирного дома относительно его содержания и управления.
Этот продукт отечественного нормотворчества предлагает три формы управления многоквартирными домами: путем создания ОСМД; через собрание совладельцев многоквартирных домов, которые не формируют юридического лица (например, для домов с небольшим количеством квартир); через назначение управляющего (физического лица – предпринимателя или юридического лица), который наделяется определенными соответствующим договором функциями.
Третий вариант предполагает, что в случае если в течение одного года с даты вступления в силу закона № 417 совладельцы многоквартирного дома не создали объединение совладельцев, не приняли решение о форме управления многоквартирным домом, управление будет осуществляться управляющим, назначаемым на конкурсных началах органами местного самоуправления. Звучит как ультиматум. Но это имеет смысл. Кто-то же должен непосредственно заниматься управленческими функциями по содержанию в надлежащем состоянии многоквартирных домов и придомовых территорий. Проблемы возникают при практическом воплощении реформаторской идеи в жизнь.
Положения закона № 417 о том, что все многоквартирные дома, где приватизированы квартиры и нежилые помещения принадлежат на праве общей совместной собственности собственникам этих квартир и нежилых помещений не несёт в себе ничего реформаторского.
И ранее, до принятия закона № 417, в части второй статьи 382 Гражданского Кодекса Украины было определено, что «все владельцы квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме являются совладельцами на праве общей совместной собственности общего имущества многоквартирного дома. Общим имуществом многоквартирного дома являются помещения общего пользования (в том числе вспомогательные), несущие, ограждающие и несущее-ограждающие конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и другое оборудование внутри или за пределами дома, обслуживающее более одного жилого или нежилого помещения, а также здания и сооружения, предназначенные для удовлетворения потребностей всех совладельцев многоквартирного дома и расположенные на придомовой территории, а также права на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и его придомовая территория, в случае государственной регистрации таких прав.»
При этом обслуживанием многоквартирных домов и придомовых территорий занимались коммунальные структуры. Что же изменилось?
В законе № 417 предусмотрено, что до 1 июля 2016 года весь жилой фонд, который числился на балансе коммунальных предприятий, должен быть списан и передан жильцам.
Означает ли это снятие с государства и органов местного самоуправления ответственности за состояние жилищно-коммунальной сферы?
«Философия Антошки»
Мнение по этому поводу директора департамента ЖКХ г. Каменского Сергея Понизова уже публиковалось в прошлых выпусках газеты. Он сказал: «Жильё у нас частное? Частное! Так кто должен содержать это жильё, если не его собственник? Это и есть цивилизованней капитализм».
С одной стороны позиция руководителя жилищно коммунального хозяйства города отвечает нормам действующей редакции статьи 7 закона № 417. Диспозиция указанной статьи определяет обязанности совладельцев многоквартирного дома. В частности в ней указывается, что совладельцы многоквартирного дома обязаны обеспечивать надлежащее содержание, а также санитарное, противопожарное и техническое состояние совместного имущества многоквартирного дома, обеспечивать техническое обслуживание и в случае необходимости проведения текущего и капитального ремонта совместного имущества многоквартирного дома и т.д.
Но есть и другая сторона медали. Коль «главный коммунальщик» города завёл разговор о цивилизованном капитализме, самое время поговорить о деньгах. Отношения «цивилизованного капитализма» предполагают скрупулёзный подход к вопросам целесообразности капиталовложений. Другими словами: «За что мы платим управляющим компаниям?».
Закон № 417 «навязывает» совладельцам многоквартирных домов заключение договоров о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом. Сторонами указанного договора являются совладелец многоквартирного дома и управитель.
Согласно статье 1 закона № 417 управителем многоквартирного дома является физическое лицо – предприниматель или юридическое лицо – субъект предпринимательской деятельности, который по договору с совладельцами обеспечивает надлежащее содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома и придомовой территории и надлежащие условия проживания и удовлетворения хозяйственно-бытовых нужд.
Введение в жилищно-коммунальные отношения управителя (управляющих компаний) было обусловлено тем, что сособственники многоквартирных домов к указанному законом № 417 сроку так и не определились с формой управления многоквартирным домом.
В соответствии с п. 3.4.1 типового договора о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом управитель обязан «своевременно и в полном объёме предоставлять услуги, обеспечивая их соответствующее качество в соответствии с законодательством и условиями договора». К договору прилагается перечень платных услуг, одной из которых является услуги управления.
Права и обязанности управляющего, как субъекта жилищно-коммунальных отношений определяет действующая редакция статьи 25 Закона Украины «О жилищно-коммунальных услугах»:
1) обеспечивать эксплуатацию дома, сооружения, жилого комплекса или комплекса домов и сооружений и объектов благоустройства, расположенных на придомовых территориях, согласно условиям заключенных договоров, стандартами, нормативами, нормами и правилами;
2) соблюдать условия договоров с участниками отношений в сфере жилищно-коммунальных услуг;
3) требовать безоговорочного выполнения условий договора, стандартов, нормативов, норм и правил от исполнителей услуг;
4) требовать своевременной и в полном объеме оплаты предоставленных жилищно-коммунальных услуг от потребителей;
5) предоставлять необходимую информацию потребителям и регистрировать обращение потребителей в установленном законодательством порядке в случае возникновения аварий или временного прекращения выполнения любой услуги, предусмотренной договором;
6) контролировать состояние обеспечения потребителей жилищно-коммунальными услугами, проведение перерасчетов размера платы за жилищно-коммунальные услуги в случае их непредоставления или предоставления не в полном объеме, снижения их качества;
7) осуществлять обзор основных конструктивных элементов, ограждающих конструкций зданий и сооружений, инженерных сетей, объектов благоустройства, расположенных на придомовых территориях, и составлять соответствующие акты;
8) обеспечивать осуществление профилактических, текущих, капитальных и аварийных ремонтов согласно установленным стандартам, нормативам, нормам и правилам требований относительно сроков и регламентов;
9) предоставлять в установленном порядке необходимую информацию о перечне жилищно-коммунальных услуг, их стоимости, общей стоимости месячного платежа, структуре цен, тарифов, нормы потребления, режим предоставления услуг, их потребительские свойства и т.п..
Обращаю внимание на п. п. 7 и 8 указанной нормы права. Так может мы столкнулись с ещё одной коллизией отечественного законодательства? Думаю, нет. Речь идёт об обеспечении надлежащего содержания общего имущества многоквартирных домов совладельцами этих домов опосредовано через услуги управляющих компаний.
Если я не прав, то позиция руководства коммунальных структур города напоминает мне философию Антошки, известного героя мультипликационного фильма. Когда речь идёт о выполнении обязанностей по закону и в соответствии с договорными отношениями, позиция коммунальщиков схожа со словами из песни «…тили-тили, трали-вали это нам не задавали…». Но мы знаем, чем закончилась история с Антошкой. Образно говоря, его лишили «кормушки».
Действительно, возвращаясь к отношениям, доминирующим в условиях цивилизованного капитализма, хочется задать вопрос: «Есть ли целесообразность содержать за свой счёт «армию управителей», которые фактически ни за что не отвечают».
Тем более что цена услуг по управлению многоквартирным домом определяется по результатам конкурса, который проводится в порядке, установленном центральным органом исполнительной власти, обеспечивающим формирование государственной жилищной политики и политики в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
А виноваты ли законы?
Ещё одной отличительной чертой именно развитого капитализма является соблюдение законов. Если списание многоквартирных домов с баланса коммунальных структур проводилось на основании закона № 417, то осуществляться это должно было и в соответствии с установленным законом порядком. Не буду углубляться в нормативно-правовую базу. В любом случае этот порядок должен предусматривать передачу соответствующей документации, активов и сопровождаться составлением актов приёма-передачи. Это сделано не было Дома списаны «в никуда».
Но всем нам известно, что основной сегмент жилищного фонда в нашей стране был построен еще в советские времена и вводился в эксплуатацию 30 – 70 лет тому назад. В указанных домах живут семьи, получившие жилье по наследству, и пенсионеры, которым в принципе тяжело приспособиться к новым условиям.
До принятия закона № 417 в течение многих лет жильцы в составе квартплаты оплачивали отчисления на капитальный ремонт. В законе № 417 отсутствуют нормы, которые предусматривают, в каком состоянии должны передаваться многоквартирные дома жильцам этих домов.
Для полноценного управления многоквартирным домом необходимо иметь в своём распоряжении соответствующую техническую документацию. Список таких документов довольно внушителен и состоит из технического паспорта на дом, схем устройства внутридомовых коммуникаций, акта приёмки дома в эксплуатацию и ряда других документов, полный перечень которых зависит от самого дома.
Естественно, что во многих случаях эти документы давно утрачены, что может стать ещё одним препятствием на пути к реализации права жильцов на управление домом.
В законе № 417 прописан порядок и сроки передачи документации на многоквартирный дом. Так, предыдущий балансодержатель в течение 3-х месяцев с момента регистрации ОСМД или назначения управителя обязан передать в их распоряжение всю необходимую техдокументацию. Если же она не сохранилась, то у предыдущего балансодержателя есть полгода на восстановление документации. Сделать он это должен своими силами и за собственный счёт. Без передачи технической документации балансодержатель не может списать дом с баланса.
Понятие «балансодержатель» определяет ст. 1 Закона Украины «Ожилищно-коммунальных услугах: «балансодержатель дома, сооружения, жилого комплекса или комплекса зданий и сооружений — владелец или юридическое лицо, которое по договору с собственником содержит на балансе соответствующее имущество, а также ведет бухгалтерскую, статистическую и другую предусмотренную законодательством отчетность, осуществляет расчеты средств, необходимых для своевременного проведения капитального и текущего ремонтов и содержания, а также обеспечивает управление этим имуществом и несет ответственность за его эксплуатацию согласно закону».
Так что согласно действующему законодательству Украины балансодержателем может быть не обязательно собственник (владелец) жилого дома. Права и обязанности балансодержателя определяет статья 24 Закона Украины «О жилищно-коммунальных услугах»:
Балансодержатель обязан:
1) заключать договор с владельцем на содержание на балансе соответствующего имущества;
2) содержать на балансе имущество, определенное договором с собственником;
3) вести бухгалтерскую, статистическую и другую, предусмотренную законодательством, отчетность в соответствии с законодательством;
4) обеспечивать управление имуществом собственными силами или заключать договор с юридическим лицом на управление имуществом;
5) обеспечить условия для своевременного проведения капитального и текущего ремонтов согласно установленным стандартам, нормативам, нормам и правилам;
6) обеспечить надлежащие эксплуатацию и содержание имущества, находящегося на его балансе.
Парируя извечный аргумент коммунальных служб «у нас нет денег», сошлюсь на одно из обращений в редакцию газеты. Например, сколько надо денег, чтобы заняться вопросом открытого люка на придомовой территории? Обратившись в управляющую компанию по вопросу открытого люка, читательница нашей газеты, которая проживает на улице 8 Марта(!), услышала ответ: «Это не наш люк». Но не зачем жильцам многоквартирных домов устанавливать «хозяев» открытых люков, искать телефоны «депутатов» или обращаться в средства массовой информации по жилищно-коммунальным вопросам, если они оплачивают услуги управителя.
Возвращаясь к трагедии, случившейся на улице 8 Марта, задам вопрос: «А много надо денег, чтобы демонтировать аварийный, несущий смертельную опасность козырёк над подъездом? И ребёнок остался бы жив.
Виноваты не законы, а люди, которые их безответственно соблюдают.
Поэтому в нашем городе существует печальная статистика гибели детей, которых убивают разрушающиеся конструкции жилых многоэтажек. А статистика, как известно — наука о закономерностях.
